FAQ

Een huurovereenkomst is een overeenkomst waarbij een persoon, de verhuurder genoemd, het genot van een gebouw of een deel van een gebouw verleent aan een andere persoon, de huurder genoemd, tegen de betaling van een huurprijs.

De standaardmodellen van huurovereenkomst op huurcontract.brussels zijn helemaal in overeenstemming met de nieuwe bepalingen van de Huisvestingscode inzake de woninghuur. Deze standaardmodellen van huurovereenkomst werden opgesteld naar aanleiding van de regionalisering van de huurovereenkomst, opdat ze in overeenstemming zouden zijn met de nieuwe wetgeving. Ze gingen van kracht op 1 januari 2018.

De zesde staatshervorming regionaliseerde de huurwetgeving, die voordien onder de bevoegdheid van de federale staat viel. De gewesten zijn voortaan dus bevoegd voor het vaststellen van de regels betreffende de woninghuur. De wetgeving kan bijgevolg verschillen al naargelang het gewest. De standaardmodellen van huurovereenkomst op huurcontract.brussels gelden uitsluitend in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

Ja, deze diensten zijn volledig kosteloos en bedoeld om de verhuurder en huurder bij te staan bij hun respectieve huuraangelegenheden.

Alle te huur gestelde woningen moeten beantwoorden aan minimumvereisten op het vlak van veiligheid, gezondheid en een minimale uitrusting.

  • Veiligheid: stabiliteit van het gebouw (trappen, funderingen, dak, vloeren, …), overeenstemming van de elektriciteits- en gasinstallaties met de geldende normen, aansluiting van de woning op de riolering en de conformiteit van de verwarmingsinstallaties.
  • Gezondheid: afwezigheid van vochtigheid en vochtinfiltraties, afwezigheid van parasieten (insecten, knaagdieren, zwammen), natuurlijke lichtinval en toereikende verluchting, minimale oppervlakte, plafondhoogte en toegankelijkheid, …
  • Minimale uitrusting: elektrische, sanitaire en verwarmingsinstallaties, tappunten voor warm en koud water, aanwezigheid van vooruitrusting in de keuken, …

 

Om conform te zijn, moet een woning voldoen aan alle normen die worden bepaald door:

  • het besluit van 4 september 2003 tot bepaling van de elementaire verplichtingen inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting van de woningen;
  • het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 9 maart 2006 tot wijziging van het besluit van 4 september 2003.

Een officieuze gecoördineerde versie van die teksten is beschikbaar op www.huisvesting.brussels/nl/huren/rechten-en-plichten/normen-en-veiligheid?set_language=nl.

De verhuurder moet de huurder uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst de volgende informatie bezorgen:

  • een beschrijving van de woning;
  • de huurprijs (buiten privé- en gemeenschappelijke lasten);
  • het al dan niet bestaan van individuele water-, gas- en elektriciteitstellers;
  • de lijst en het bedrag van de privé- en/of gemeenschappelijke lasten;
  • alsook hun berekeningsgrondslag, te weten reële kosten (met een eventuele provisie) of forfaitaire kosten (die geacht worden het bedrag van de lasten te dekken). Hun berekeningswijze alsook het aantal quotiteiten in de mede-eigendom moeten worden verduidelijkt;
  • het Energieprestatiecertificaat (EPC);
  • de beheerswijze van het gebouw (syndicus of niet).

De verhuurder kan bepaalde inlichtingen bij de huurder inwinnen:

  • zijn/haar identiteit;
  • zijn/haar contactgegevens;
  • het aantal personen dat deel uitmaakt van het huishouden;
  • het bedrag van zijn/haar financiële middelen.

De verhuurder mag geen andere informatie vragen. Zo kan de verhuurder op objectieve wijze de huurder kiezen, zonder discriminatie.

Een huurovereenkomst moet in principe op papier zijn gesteld en ondertekend worden door de twee partijen. Ze moet de volgende vermeldingen bevatten:

  • de volledige identiteit van de partijen;
  • de datum van aanvang van de huurovereenkomst;
  • de aanduiding van alle lokalen en gedeelten van het verhuurde gebouw;
  • de huurprijs (buiten privé- en gemeenschappelijke lasten);
  • de lijst en het bedrag van de privé- en gemeenschappelijke lasten, alsook hun berekeningsgrondslag, te weten reële kosten (met een eventuele provisie) of forfaitaire kosten (die geacht worden het bedrag van de lasten te dekken). Hun berekeningswijze en eventueel het aantal quotiteiten in de mede-eigendom moeten ook in detail worden beschreven;
  • het al dan niet bestaan van individuele water-, gas- en elektriciteitstellers.

Bovendien moet de overeenkomst worden opgesteld in evenveel exemplaren als er partijen zijn en elk exemplaar moet het aantal opgestelde en ondertekende originele exemplaren vermelden. Een extra exemplaar moet aan het registratiekantoor worden bezorgd.

Een mondelinge huurovereenkomst is geldig. Als de uitvoering ervan niet is gestart is het moeilijk aan te tonen dat er een overeenkomst bestaat.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest stelt zes standaardmodellen van huurovereenkomst ter beschikking afhankelijk van het soort huur:

  • de huurovereenkomst van hoofdverblijf: als de huurder het grootste deel van het jaar in de woning verblijft en er zijn woonst kiest;
  • de huurovereenkomst naar gemeen recht: als de huurder niet hoofdzakelijk in de woning verblijft;
  • de huurovereenkomst voor medehuurders – hoofdverblijf: als ten minste één van de huurders de woning als zijn hoofdverblijf bestemt;
  • de huurovereenkomst voor medehuurders – gemeen recht: als geen van de huurders de woning als zijn hoofdverblijf bestemt;
  • de huurovereenkomst student – hoofdverblijf: als de huurder een student is die de woning als zijn hoofdverblijf bestemt;
  • de huurovereenkomst student – gemeen recht: als de huurder een student is die de woning niet als zijn hoofdverblijf bestemt;

Dit betreft de huur van een woning door meerdere huurders via één enkele overeenkomst. Het kan gaan om een overeenkomst voor hoofdverblijfplaats, als minstens een van de medehuurders de woning tot zijn/haar hoofdverblijfplaats bestemt, of een overeenkomst naar gemeen recht.

 

Een overeenkomst voor medehuur wordt gesloten tussen de verhuurder en de medehuurders, die onderling hoofdelijk aansprakelijk zijn ten aanzien van de verhuurder. Wanneer een medehuurder vertrekt, moet een aanhangsel bij de oorspronkelijke huurovereenkomst opgemaakt worden.

 

De medehuurders kunnen een medehuurpact ondertekenen om regels vast te leggen voor het leven in gemeenschap. Dit document wordt vrij opgesteld door de medehuurders onderling en moet verplicht volgende informatie bevatten:

  • de verdeelsleutel van de huur tussen de medehuurders;
  • de verdeling van de huurschade en de weerslag ervan op de huurwaarborg, in het geval van schade veroorzaakt door één of meer van de medehuurders;
  • de tenlasteneming van de onderhouds- en herstelkosten;
  • de verdeling van de lasten die samenhangen met het gemeenschapsleven (bijvoorbeeld: schoonmaak, buitenzetten van het vuilnis, ophalen van de post, uurregelingen, …);
  • een inventaris van de meubelen met eigendomsvermelding;
  • de kwesties inzake de huurwaarborg en de betaling van de verzekeringspremies;
  • de nadere regels voor nieuwkomers, vertrekkers en het vervangen van een medehuurder.

De medehuurders kunnen ook andere aspecten van hun samenwonen regelen via het medehuurpact.

Bij een huurovereenkomst van hoofdverblijf bedraagt de huurperiode in principe negen jaar, maar het is mogelijk te kiezen voor:

  • een huurovereenkomst van korte duur: 3 jaar of minder;
  • een huurovereenkomst van lange duur: meer dan 9 jaar;
  • een huurovereenkomst voor het leven.

Een studentenovereenkomst geldt altijd voor 12 maanden, ongeacht of het een overeenkomst naar gemeen recht of voor hoofdverblijf betreft.

Op de privémarkt bepaalt de verhuurder vrij de huurprijs. Op de website https://huurprijzen.brussels is evenwel een overzicht beschikbaar van indicatieve huurprijzen per wijk en volgens de kenmerken van de woning.

Ze wordt gesloten voor een duur van 12 maanden, door of voor rekening van een student in het kader van zijn/haar studies, waarvan het bewijs geleverd moet worden. Het kan gaan om een overeenkomst voor hoofdverblijf of naar gemeen recht.

Er bestaat ook een kwaliteitslabel voor studentenwoningen, waarmee de verhuurder kan aantonen dat de woning voldoet aan alle door de regering bepaalde kwaliteitsnormen. Gedetailleerde toelichting is te vinden op https://huisvesting.brussels/huren/woninghuurovereenkomst

Er kan een herziening van de huurprijs van de huurovereenkomst van hoofdverblijf worden gevraagd:

  • als de normale huurwaarde van het gehuurde goed ten minste 20% hoger of lager ligt dan de huurprijs die op het moment van de aanvraag wordt betaald;
  • als de normale huurwaarde van het gehuurde goed 10% hoger ligt dan de huurprijs die wegens nieuwe werken wordt betaald, buiten de werken voor het in overeenstemming brengen van de woning;
  • de huurprijs mag niet gewijzigd worden tijdens de driejarige periode, maar er kan wel een herziening overeengekomen worden tussen de negende en de zesde maand voorafgaand aan het verstrijken van elke driejarige periode, met uitzondering van de verbetering van de energieprestaties van de woning of de aanpassing van de woning aan de handicap of het verlies van autonomie van de huurder;
  • bij een huurovereenkomst van korte duur is er een vaste huurprijs, zelfs bij een verlenging van de overeenkomst.

Als de partijen geen overeenkomst bereiken over de herziening van de huurprijs, wordt de vraag aan de rechter voorgelegd. De vordering kan slechts ingesteld worden tussen de zesde en de derde maand voorafgaandelijk aan het verstrijken van de lopende driejarige periode.

Voordat de overeenkomst ondertekend wordt, geeft de verhuurder een opsomming en raming van het bedrag van de lasten voor de privatieve en/of gemeenschappelijke delen die de huurder aangerekend zullen worden. De verhuurder vermeldt daarbij ook of die lasten aangerekend worden op basis van de reële kosten of op basis van een forfait. Forfaitaire lasten worden verondersteld het bedrag van de lasten te dekken. Bij betwisting kan elke partij steeds aan de vrederechter de herziening van de forfaitaire lasten of de omzetting ervan in werkelijke kosten vragen.

De verhuurder kan van de huurder een huurwaarborg vragen. De waarborg zorgt ervoor dat de verhuurder niet met lege handen achterblijft indien de huurder zijn verplichtingen zou verzaken.

Er bestaan verschillende vormen van waarborg:

 

  • De geïndividualiseerde rekening

Een bedrag dat overeenkomt met twee maanden huur wordt op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder gestort. De verhuurder beschikt over een voorrecht op het actief van deze rekening, wat betekent dat hij het recht heeft om bij voorrang betaald te worden ten opzichte van andere eventuele schuldeisers.

  • De bankwaarborg

Een financiële instelling staat borg voor het totale bedrag van de waarborg. De huurder verbindt zich ertoe deze waarborg in vaste maandbedragen volledig samen te stellen tijdens de duur van de overeenkomst (met een maximum van drie jaar). De waarborg mag in dit geval niet meer bedragen dan drie maanden huur.

  • De huurwaarborg via het Woningfonds

Het Woningfonds kent huurwaarborgen toe onder bepaalde inkomensvoorwaarden.

  • Systeem 1: een renteloze lening voor personen die over de middelen beschikken om de lening terug te betalen en die voldoen aan de voorwaarden, meer bepaald inzake inkomen en schuldenlast.
  • Systeem 2: een verzekeringssysteem, BRUHWA-fonds genaamd, bestemd voor aanvragers die niet voldoen aan de voorwaarden voor het eerste systeem.
  • Systeem 3: Het BRUHWA-fonds, maar met een tegemoetkoming door de OCMW’s, die zich borg stellen voor de betaling van de bijdragen als de aanvrager niet in aanmerking komt voor de eerste twee systemen.

Meer info: https://www.woningfonds.be/nl/

 

De Regering heeft een bijlage opgesteld die bij de huurovereenkomst moet gevoegd worden en die uitleg bevat om de huurder en verhuurder in te lichten over een aantal belangrijke aspecten van de Huisvestingscode.

Een renovatiehuurovereenkomst is een huurovereenkomst waarbij de huurder zich ertoe verbindt op zijn kosten bepaalde werken uit te voeren in het gehuurde goed. De huurovereenkomst moet de werken in detail beschrijven en de startdatum en uitvoeringstermijn van de werken vermelden, evenals het voordeel dat de verhuurder aan de huurder toekent in ruil voor de uitvoering van de werken.

De regels voor renovatiehuurovereenkomsten zijn van toepassing op alle woninghuurovereenkomsten, op voorwaarde dat de looptijd minstens drie jaar bedraagt.

De huurder mag de woning onderverhuren met de uitdrukkelijke toestemming van de verhuurder. Het ontwerpcontract van onderverhuring wordt door de hoofdhuurder via aangetekende brief aan de verhuurder meegedeeld. Het bevat alle identificatiegegevens van de onderhuurder.

Als de hoofdhuurder de woning tot zijn hoofdverblijfplaats bestemt, mag hij niet de volledige woning onderverhuren, maar enkel een gedeelte ervan. De onderhuurder kan beslissen om dat gedeelte al dan niet tot zijn hoofdverblijfplaats te bestemmen.

De duur van de onderverhuring mag die van de hoofdhuurovereenkomst niet overschrijden.

Een plaatsbeschrijving is een verplicht document dat de staat van de woning beschrijft. De plaatsbeschrijving wordt opgemaakt vóór de huurder de woning betrekt of tijdens de eerste maand van de huurperiode.

Het opmaken ervan gebeurt bij voorkeur door een expert (de erelonen worden gedeeld door de partijen) of gezamenlijk door de huurder en de verhuurder. De Regering stelt een standaardmodel ter beschikking: https://huisvesting.brussels/huren/woninghuurovereenkomst.

Als het verhuurde goed wijzigingen ondergaat tijdens de huurovereenkomst kan elke partij een nieuwe plaatsbeschrijving eisen.

De registratie van de huurovereenkomst is een verplichte (gratis) formaliteit die moet verricht worden door de verhuurder binnen twee maanden na de ondertekening van de huurovereenkomst.

Als de huurovereenkomst niet werd geregistreerd, kan de huurder deze opzeggen zonder inachtneming van de opzegtermijn en zonder een schadevergoeding verschuldigd te zijn. De huurder moet echter eerst een ingebrekestelling aan de verhuurder gericht hebben waaraan geen gevolg werd gegeven binnen een maand.

De plaatsbeschrijving kan gelijktijdig met de overeenkomst geregistreerd worden ofwel achteraf.

Indien de verhuurder de huurovereenkomst niet liet registreren, kan de huurder dit gratis doen als hij dat wenselijk acht, maar is er niet toe verplicht.

De registratie kan plaatsvinden:

  • online via https://myminfin.be (MyRent)
  • Met de post (Bel naar het algemene nummer van de FOD Financiën: 02 572 57 57)

In de praktijk legt geen enkele wet het sluiten van een brandverzekering op, noch aan de huurder, noch aan de verhuurder. Een dergelijke verzekering dekt overigens niet dezelfde risico’s voor beide partijen.

De brandverzekering van de huurder dekt:  

  • De huurdersaansprakelijkheid

De verzekering dekt de aansprakelijkheid van de huurder voor schade aan het gehuurde gebouw. Zonder deze verzekering kan een schadegeval zware financiële gevolgen hebben voor de huurder als hij voor de schade aansprakelijk is.

Vaak neemt de verhuurder een clausule op die de huurder verplicht een brandverzekering aan te gaan. 

  • Verlies van inboedel

De verzekering dekt de inboedel van de woning tegen schade, bijvoorbeeld brand- of waterschade.

  • Aansprakelijkheid tegenover derden

Een schadegeval bij de huurder kan leiden tot schade aan de eigendom van de buren (bijvoorbeeld in geval van brand). Als de huurder aansprakelijk gesteld wordt, dient hij de veroorzaakte kosten te vergoeden aan de derden. De brandverzekering dekt ook deze kosten, die zeer hoog kunnen.

De brandverzekering van de eigenaar dekt:

  • De schade waarvoor de huurder niet aansprakelijk is.

Dit kan betrekking hebben op natuurrampen (bijvoorbeeld stormen) of de aansprakelijkheid van de verhuurder (bijvoorbeeld een lek in een gemeenschappelijke leiding).

De waarborg van de verzekering omvat de schade aan het volledige gebouw en dekt ook de aansprakelijkheid bij schade aan derden.

  • Afstand van verhaal (optioneel)

Dit is een clausule die de verhuurder kan laten opnemen in zijn contract om ervoor te zorgen dat zijn verzekering de schade niet verhaalt op de aansprakelijke huurder. Dit maakt zijn verzekering duurder. Daarom vraagt de verhuurder hiervoor soms een financiële bijdrage die doorgaans minder bedraagt dan de prijs van een afzonderlijke brandverzekering voor de huurder. De huurder dient er zich evenwel rekenschap van te geven dat een dergelijke verzekering geen verlies van inboedel dekt.

De brandverzekering van de huurder dekt de werkelijke waarde van de woning. De verhuurder laat zijn woning verzekeren tegen de nieuwwaarde.

Als de huurder aansprakelijk is, wordt enkel de werkelijke waarde vergoed en zal de brandverzekering van de verhuurder het surplus ten laste nemen.

Het is aan te raden verzekerd te zijn bij het ingaan van de huur.

Zowat alle verzekeringsmaatschappijen bieden brandverzekeringen aan. Bij het kiezen van een verzekering volstaat het niet de prijzen te vergelijken. Het is essentieel om zowel het premiebedrag als de geboden waarborgen of het bedrag van de vrijstelling te vergelijken.

De huurder is verplicht de onderhoudswerken en huurherstellingen uit te voeren die niet het gevolg zijn van ouderdom of overmacht.

Zo betaalt de huurder het ontkalken en het jaarlijkse onderhoud van boilers, het vegen van de schoorstenen, het onderhoud en het bijvullen van de toestellen voor ontkalking en de waterverzachters, de controle en het periodieke onderhoud van de verwarmingsinstallaties, …

De verhuurder moet zorgen voor alle andere herstellingen, zoals het vervangen van een defecte verwarmingsketel, het herstellen van het dak, …

Voor meer uitvoerige informatie over wie welk soort kosten moet betalen, raadpleegt men best het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering van 23 november 2017 tot invoering van een niet-limitatieve lijst van herstellingen en onderhoudswerken die, op dwingende wijze, ten laste van de huurder of, op dwingende wijze, ten laste van de verhuurder zijn en die vermeld zijn in artikel 223 van de Huisvestingscode.

Dit document is beschikbaar op https://huisvesting.brussels/huren/woninghuurovereenkomst.

 

Dringende herstellingen die niet uitgesteld kunnen worden tot het einde van de huurovereenkomst moet de huurder aanvaarden, zelfs als ze ongemak veroorzaken:

  • als de herstellingen meer dan veertig dagen in beslag nemen, moet de huur verminderd worden;
  • als de herstellingen het goed onbewoonbaar maken, kan de huurder de rechter vragen de huurovereenkomst te ontbinden.

Voor werken om de energieprestaties te verbeteren of om de woning aan te passen aan een handicap of verminderde autonomie van de huurder moeten de partijen minstens een maand op voorhand beslissen of de werken zullen leiden tot een verhoging van de huurprijs. Deze verhoging moet in verhouding staan tot de werkelijke kosten van de werken.

 

Indexering is de periodieke aanpassing van de huurprijs aan de levensonderhoudkosten. Als de huuroverkomst erin voorziet, kan de huurprijs jaarlijks geïndexeerd worden, ten vroegste op de verjaardag van de inwerkingtreding van de huurovereenkomst.

De indexering gebeurt niet automatisch:

  • De verhuurder moet hiertoe een schriftelijk verzoek aan de huurder bezorgen.
  • Als hij dit vergeet, is de terugwerkende kracht van de indexering beperkt tot de drie maanden die voorafgaan aan de maand van het verzoek.
  • Het bedrag van de indexering mag niet hoger liggen dan het resultaat van volgende formule:

basishuurprijs x nieuwe index

basisindex

  • Basishuurprijs = de huurprijs als bepaald bij het sluiten van de overeenkomst.
  • Basisindex = gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de maand waarin de overeenkomst gesloten werd.
  • Nieuwe index = index van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van het sluiten van de overeenkomst.

Voor het berekenen van de geïndexeerde huurprijs kan je de index van de consumptieprijzen en een calculator voor huurprijzen raadplegen op www.statbel.fgov.be.

Een opzeggingstermijn gaat in op de eerste dag van de maand die volgt op de opzegging.

Bij problemen of niet-naleving van een huurovereenkomst kan enkel de rechter de verbreking van het contract uitspreken.

In de plaatsbeschrijving bij uittreding wordt de staat van het goed op het einde van de huur vergeleken met de staat die is beschreven in de plaatsbeschrijving bij intrede.

 

Ze wordt bij voorkeur opgemaakt door een expert (de honoraria worden gedeeld door de partijen) of gezamenlijk door de huurder en de verhuurder.

De plaatsbeschrijving bij uittreding wordt opgesteld nadat de woning is ontruimd door de huurder.

Ze vermeldt de beschadigingen of gebreken die toe te schrijven zijn aan de huurder en bepaalt de financiële vergoeding, rekening houdend met het feit dat:

de eigenaar/verhuurder instaat voor

  • de herstellingen veroorzaakt door normale slijtage
  • veroudering
  • overmacht
  • constructiefouten of slecht uitgevoerde werken

de huurder instaat voor

  • de huurherstellingen
  • de kleine onderhoudswerken

met inachtneming van:

  • de bepalingen en voorwaarden van de huurovereenkomst
  • de eventuele tijdens de huur uitgevoerde werken
  • de onderhoudsdocumenten van de voorzieningen
  • de briefwisseling, …